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时间:2019-10-26 12:54 来源:未知 编辑:e彩票网址

核心提示

1、現在出現多地松綁的現象,並不一定是真的多地松綁,它可能是代表了房地産企業、地方政府的一種焦慮,從而反映在新聞媒體的報道上。 2、房地産的投資增長速度已經比去年下降...

  1、現在出現多地松綁的現象,並不一定是真的多地松綁,它可能是代表了房地産企業、地方政府的一種焦慮,從而反映在新聞媒體的報道上。

  2、房地産的投資增長速度已經比去年下降了6到7個百分點,把房地産的投資增速穩定在10%左右,對于穩定中國經濟是有利的。

  3、一城一策、因城施策的,是在政策許可的範圍內,它有自主權進行放松,但是不會做很大的突破,是維穩的一種松綁,而不是刺激性的松綁。

  4、我們既要向上防範價格上漲過快引起的泡沫放大的破裂;也要防範它要向下下跌過快,導致恐慌性抛售、導致金融市場動蕩的可能性,這就叫雙向調控,就是既不能向上突破,也不能向下突破。

  5、利用吸引人才的理由來實現短期的刺激,的確可以成爲地方政府的一種選擇,也有一部分城市是這麽做的,但不可能全面的展開,否則又會引發新的一輪調控政策的出台。

  6、我認爲現在還不是一個購房的最好時機,一二線城市還會有下降的區間,三四線城市更加是供過于求。最佳的時機也許會出現在2022年前後。置換的話,我認爲可以開始了。

  大家好,歡迎來到《財經觀察家》,我是馮科,北京(樓盤)大學金融與産業發展研究中心主任,本期節目我們將討論房地産是否存在進一步松綁的可能性。

  樓市四季度的開端並不甯靜。從10月15到10月19日,短短一周之內,已有南京(樓盤)、天津(樓盤)、三亞(樓盤)三城以人才落戶的名義側邊擊破地方樓市“限購”。10月中旬以來,越來越多的城市加入到限購松綁的名單中來,這背後是房價和成交量的連續下跌。

  經不完全梳理,今年內,已有青島(樓盤)濱海新區、杭州(樓盤)、珠海(樓盤)、上海臨港(600848,股吧)、南京高淳和六合區、天津、三亞等多地以直接或人才落戶方式對限購政策進行調整;越來越多的城市正在尋求調整的合適時機。已經現出端倪的包括衡陽(樓盤)、廣州(樓盤)、佛山(樓盤)等地,北京和阜陽等地則在土地出讓端取消限價。

  我覺得現在出現多地松綁的現象,並不一定是真的多地松綁,它可能是新聞媒體,或者說它代表了房地産企業、代表了地方政府的一種焦慮,它反映在新聞媒體上。

  那麽從我們看到的這些報道,不管是天津濱海新區,還是別的城市,它們都是跟人才住房,跟這些真正有居住需求的、沒有戶籍的在崗職工相關聯,所以我們感覺到這次未必是多地真的在試水松綁這個房地産的政策。

  從目前的這個表現來看,確實是我們今年的整個經濟增長遇到一點困難,比如說第一季度是6.4,第二季度6.2,第三季度6.0,第四季度估計要破5。那麽地方政府也有GDP增長的壓力,那麽房地産投資又是一個很重要的一個拉動經濟的一個手段。

  但是中央已經強調了,不再啓用房地産作爲拉動的措施,但客觀的看,你看,我們出口受到壓制;投資的話,地方政府舉債,還有城投債也受到限制。民間的投資表現爲房地産,房地産的投資增長速度已經比去年下降了6到7個百分點。

  那麽在這種情況下,把房地産的投資增速穩定在一個10%左右,對于穩定中國經濟也許是有利的。那麽就是說看看這個臨界點怎麽界定,我們判斷它這個臨界點就是出于穩定經濟的角度去考慮的。

  一城一策、因城施策的,在城市在前面的房地産政策許可的範圍內,它已經有自主權進行放松的,但是不會做很大的突破,也就是一個維穩的一種松綁,而不是這種啓動、拉動的,這種刺激性的松綁,那個類型是不太一樣的。

  我們是要防範房地産泡沫破裂,既要向上防範價格上漲過快引起的泡沫放大的破裂;也要防範它要向下,下跌過快,導致恐慌性抛售、導致金融市場動蕩這種可能性。

  所以我們這就叫雙向(調控),就是既不能向上突破,也不能向下突破。我們需要的是一個穩定的市場,所以房住不炒的政策上還要加上一句話,我們現在要構建一個穩定的市場來保持它的一個適度健康的發展。

  地方政府呢對土地財政的依賴是很深重的,但是中國爲了去除房地産泡沫,那麽我們可能會放棄這條用土地出讓金來支持地方財政的道路。

  未來的話,我們可能會用資産證券化、用地方政府舉債,適度地發一些城投債,增加地方政府的負債,或者給它們有一些負債的周期更長一點,用它來置換,慢慢調整過來,減少對土地財政的依賴。

  那麽總體來講的話,我國的地方政府的負債率雖然偏高,但是我們跟國外不一樣,我們的地方政府擁有的,有很多是有效資産。比如說是路橋、水廠、電廠,對不對?

  垃圾焚燒廠、汙水處理廠這些基礎設施都是帶有收費性質的,那麽它有足夠的現金流,它是一個資産,那麽把它們的資産證券化,那麽緩解這種財政困難也許是有所幫助的。因此我認爲地方政府的財政問題的解決可能要另辟蹊徑,不能夠再回到老路上,靠出讓土地、靠依賴土地出讓金來維系。

  那麽從長遠來看,各個地方政府吸引人才是它的目標,就是爭人大戰。我們總人口14億,但是我們的人口結構不會是固化的,它是變動的。

  它會向環渤海經濟城市圈,向長三角、珠三角這個城市圈轉移,會向沿海再加上長江水帶這個弓箭形,再加三個環形的經濟圈,向這些局部地區去轉移,它會出現結構上的不均衡,這就形成了競爭。人口往哪裏流動,哪裏經濟就會富裕、就會發展,特別是有知識的勞動力的流動更決定了未來的方向。

  因爲未來我們的産業就是資本跟高技能的結合,所以吸引人才是長期戰略。而刺激經濟和市場,那是短期的需求政策。

  那我們認爲,就是利用人口吸引人才的這種理由來實現短期的刺激,的確可以成爲地方政府的一種選擇,也有一部分(城市)是這麽做的,但未必是全部,也不可能全面的展開。全面的展開的話,又會引發新的一輪調控政策的出台。

  國家統計局發布數據顯示,9月,70大中城市新房價格上漲城市數量爲53個,比8月減少2個,上漲城市數量已連續4個月減少;二手房價上漲城市數量爲40個,比8月減少3個。更要值得警惕的是,9月新房價格環比僅增長0.53%,是今年2月以來增速最低的一個月。

  分城市看,9月,一線%。上海(樓盤)和深圳(樓盤)房價環比上漲,上海環比上漲0.53%;深圳房價環比上漲0.80%。總體上看,核心城市房價由漲轉跌,二手房成交量繼續下降,一線城市整體微跌。

  我們判斷,就是說有一部分中小房地産公司在這種調整過程當中,出現了破産、失敗和退出,這也是很正常的。那麽出現這個的原因跟房地産公司本身自身的預期有關系。因爲在過去的十二三年當中,我們的房地産政策是每兩年一個周期,松緊、松緊交替。

  那麽我們從2016年10月1號開始,大概十一前後開始,從緊地調控房地産,到現在已經滿三年了。按照過往的慣例,這些開發商的預期——該放松了,它就一直在支撐,一直在保持著迎接下一個放松的這種准備。所以它把這個政策看反了,導致自己的資金鏈條斷裂,那麽它是對這個周期的判斷的失誤。

  至于未來會不會說是房地産的市場份額集中度越來越集中呢?我認爲這是個未來的趨勢。當然也並不代表所有的大的開發商的狀態就很好,可能在一二線深耕的,有這種居住真實需求支撐的,那麽它的業績、銷售表現都相對的比較良性。

  但是大量布局在三四線城市的這種大型的開發商也遇到了困難,因爲銷售的去化非常的困難。因爲人口的流動的方向還是向一二線城市流動,這就是整個市場的格局,將來會越來越向大的開發商集中。

  對于我國整體的這種經濟和居民的需求來看,對于居住的需求來看,那麽我們的房地産市場某種程度上是供過于求的,那麽它需要時間來消化。

  因爲我們觀測到最近的年份,居民的儲蓄存款余額下降的速度很快。就是換一句話講,你必須要等待兩到三年,居民的儲蓄余額上來,居民的購買力上來,才有可能迎來市場的緩和或者是複蘇。

  加上在這個背景下,各種不管是開發貸,還是這種按揭貸,政策都是偏緊的,居民購房所獲得的金融支持是在下降的。在這種情況下,它對于房地産市場來講,對于房地産商來講,那這就是一個寒冬。那麽這個寒冬的時間至少要維系兩到三年,那麽大家要保持足夠的現金流來過冬,不至于在這一場市場調整中被淘汰掉。

  從銷售來看肯定是下降的,不管是價格和數量都在下降。當然個別城市以價促量,對吧?形成分化的。因爲全國的城市差異非常大,總體來看都是價量下降的。那麽購置土地的數量也是在下降的,房地産的投資的增速也是在下降的。

  那麽如果我們在堅持房住不炒的政策下,未來的房地産投資可能會維持這種平穩的或者是平穩偏下的這種勢態會持續兩到三年。也就是說,下一輪如果有希望有所啓動的話,那可能要到三年以後,這是一個房地産市場痛苦的洗牌周期,這個時間至少維系兩到三年。

  房地産市場的走向,一二線城市跟三四線城市是不一樣的,一二線城市是防範房價過高所帶來的金融風險,因爲它的金融屬性很大,土地屬性很小,就是地價占房價的比例相對會少一點;那麽三四線城市,它就會要防範它的産能過剩,就是銷售去化不了的這種風險,所以兩個重點是不太一樣的。

  三四線城市,我們在經濟學上講它有個滯後效應,一二線城市上去了,已經到了一個新的周期了,三四線城市剛剛啓動,對吧?那它就會出現市場的漲跌互現。

  一線城市的話,它由于限購限貸,還有大家對房地産價格的預期所導致它有所回落,那麽它主要的因素可能是我覺得跟限購是有關系的。限購的話這種觀望情緒會導致市場下滑,對吧?因爲你限購,沒有新的購買力量進來。未來的話,政策會保持一個相對的穩定性。

  現在我認爲還不是一個購房的最好時機,一二線城市剛需的,還會有下降的這個區間。三四線城市不用說了,三四線城市更加是供過于求,對吧?那麽更不是購買的時機了。那麽一二線城市呢,仍然有下降的可能性,最佳的時機也許會出現在2022年前後。

  置換的話,我認爲可以開始了,但是你這兩個時間間隔可以稍微拉開一點的。你現在先賣掉,再買的時候,可能這個還會有更低的價格,對吧?那麽置換的這個動作可以開始做的,但是這個時間也不要間隔太長,因爲也怕有不確定因素會沖擊它,對吧?我認爲就說在半年內吧,就是一般人置換是兩三個月嘛,但是按照目前的形勢可以適當延長一個季度。返回搜狐,查看更多

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